カテゴリー「不動産購入」の記事

東北

2014年10月20日 / 不動産購入

不動産売却の方法

東北の不動産を売却したいときは不動産会社によって仲介と買取の主に2つの方法があります。

 

仲介では売却したい不動産を売出し中とインターネットやチラシ、看板などで宣伝して買主様を探します。


仲介を頼むときは専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約と3種類の契約方法から都合に合わせて選んで不動産会社と契約します。

 

専属専属専任媒介と専任媒介契

 

専属専任媒介契約、専任媒介契約では複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことは出来ません。


一般媒介契約では複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことが出来ます。


専属専任媒介契約は1週間に1度、専任媒介契約は2週間に1度、売主様に販売状況の報告を行うお約束になっています。

 

主な違い

 

不動産の仲介が成立すると不動産会社は買主様と売主様の両方から仲介手数料を頂いて収益源にしています。


そのため専属専任媒介契約、専任媒介契約のほうが販売活動に一生懸命になってくれることが多いです。


その代わりに窓口が1社だけになるのでその不動産会社にお任せするしかありません。


一般媒介契約では窓口が複数社になるのでそれだけ買主様が見つかる幅が広くなりますが、


せっかく販売活動を行っても他の不動産会社に決められてしまうと仲介手数料が入らなくなるので一生懸命になってくれないことがあります。

 

買主様がなかなか見つからないと不動産売却成立まで長期化してしまいます。

 

不動産売却をスムーズに行う為に


不動産会社が自社で買取している場合は買主が不動産会社であるために買主を探すために宣伝活動を行わずに済み、すぐに不動産売却成立出来るのが利点です。

 

その代わりに不動産会社じたいが売れ残りのリスクを持つことになるので、仲介より高く売却できないことがあります。

 

不動産会社によっても査定がバラバラですが、出来るだけ高く売却したいときは信頼出来る不動産会社を委託するのが良いでしょう。


また、不動産査定サイトでは複数の自社買取している不動産会社が登録していて、一度の入力だけでまとめて複数社に査定を依頼することが出来ます。


後は査定を比較して一番高い査定をつけた不動産会社に売却するだけで簡単、手間もかからないです。

北海道

2014年10月19日 / 不動産購入

利回りの高さが魅力

北海道で中古マンションや一戸建てを購入する際のメリットとして挙げられるものが利回りの高さです。

平均して10%以上の利回りとなっている特徴があります。

 

なぜ、北海道でこれ程までに利回りが高いのか。

満室で借りる事が出来ないアパートも多々見かける事があります。

北海道では、地域により不動産投資に適している場所や適していない場所と分かれてきます。

 

なぜ北海道は利回りが高いの?

 

エリアによっては、その場所の地主がアパート経営を昔ながらの手法で行っており、勝ち組と負け組がはっきりと分かれる事もあります。

 

例えば、現在は東京に在住をしているが、北海道の不動産投資は利回りが良いので是非検討をしてみたいという方がいるとします。

 

東京在住で北海道の物件に投資をした際は自ら管理をする事が出来ず、ほぼすべてにおいて現地の管理会社に任せっきりという状態になってしまうのです。

 

自分の資産を管理会社に任せっきりで、果たして投資として上手くいくのでしょうか。
管理会社に言いなりになってしまう事もあります。

 

また、東京在住であまり北海道の土地勘にも詳しくない場合はリスクがあります。

 

借り手がいる地域を見極める

 

どの地域が借りてが多いのか、借り手の多い地域を見つけたが、周辺環境はどうか、いざ物件の購入をしてみたが近隣住民とのトラブルが耐えない、夜になると除雪車の通行で思った以上に騒音が激しいエリアだったなど。

 

もちろんそのエリアに詳しくない場合は、その地域に密着をした不動産会社を通して購入をされる事でしょうが、やはり見知らぬ土地での不動産投資はリスクがつきものです。

 

そのような土地で不動産投資をされる場合は2年から3年の期間じっくりと腰を据えて住んでみて土地勘を養った上で投資をされる事をおすすめします。

 

利回りの高さのみで、安易な判断をするのは危険な行為です。

不動産会社を探す

2014年10月17日 / 不動産購入

海外不動産の状況

憧れのマイホームの購入はとても大事な物です。そのような大きな買い物の際には必ず不動産会社に頼む事になるでしょう。

現在では多くの不動産会社がありますが、その地域に密着をしている不動産会社に相談をする事が賢い方法となります。

 

また、近年では日本だけでなく、海外の不動産投資にも注目を集めているのが現状です。

意外と知られていませんが、海外に在住をしている日本人の数は多いのです。

 

海外在住日本人の数

 

例えば、ロサンゼルスに在住をしている日本人の数は70,629人もいます。

 

上海では56,481人、ニューヨーク都市圏54,885人、ロンドン市36,717人、バンコク35,935人となっています。

 

グローバル化が進む日本、現在では不動産に関しても海外に注目が集まっています。

 

海外不動産が安価な理由

 

なぜ昨今では、海外不動産が人気を集めているのか。その理由には【低価格】が挙げられます。アジア国の不動産に関して日本のマンションと質を比べたら劣りますが、価格の面を考えるお得な値段になっています。

 

なぜ、アジア各国の不動産は安価なのか。それには、日本とアジア各国の大きな違いがあるのです。

 

地震がない国のメリット

 

日本は地震大国の為、各物件にしっかりとした耐震施策がされていない場合、地震が来た際には倒壊をしてしまいます。

 

ところが、アジア各国では地震が起きない(滅多に起きない)国が多いのです。

 

そのような国では建物の耐震対策に力を入れておらず(もちろん最低限の施策はされています)建築費用が安価で済ませる事が可能な為、販売価格もお手頃に購入をする事が出来るのです。

 

その他にも日本とアジア各国では物価の違いがあり、各アジア国物価は日本の2分の1です。もちろん、不動産購入価格も日本の2分の1で済むという事になります。

 

海外では外国人となる私たちでも区分所有でマンションの購入をする事が出来る国が増加している為、日本でも海外不動産投資に注目が集まっているのです。

 

土地の購入

2014年10月17日 / 不動産購入

土地の購入をする際に覚えておきたい基礎知識として以下にご説明致します。

 

土地購入の為の基礎知識

 

1、等高線

 

地形図で見ると、地表面の傾斜が急な土地では、等高線の間隔は密(等高線の間隔が狭い)になているのに対して、傾斜が緩やかな土地では等高線の間隔は疎(等高線の間隔が広い)となっています。

 

なお、地形図の上で、斜面の等高線の間隔が不揃いで大きく乱れているような場所では、過去に崩壊が発生した可能性がある事に注意が必要です。

 

2、盛土・切土

 

宅地に適した平らな土地を作る為、でこぼこな地盤に土を盛る事を盛土、山等を切り取る事を切土といい、盛土や切土によって人口的に形成された斜面の事をのり面といいえます。

 

土地の購入をされる時は意外と上記のような基礎知識があると不動産会社と話しをする際に便利となってきます。不動産購入の際には基本知識となってきますので、覚えておきましょう。

 

盛土は、十分に地盤が固まるまで沈下していく量が大きいのに対して、切土はもともと固まっていた土地の表層を切り取ったものなので、沈下していく量は盛土部分に比べて小さくなります。

 

その為、盛土部と切土部にまたがる区域では、地盤強度が異なる為沈下量の違いにより、不同沈下を生じ易くなります。

 

土地の購入の際には上記でご説明したような難しい土地を購入される事はまずないでしょうが、このような知識を持つ事により、土地購入の際にもどのような視点からチェックをして判断をすれば良いのかという練習にもなります。

中古一戸建ての購入

2014年10月17日 / 不動産購入

中古一戸建て物件購入の基礎知識

 

中古一戸建ての購入を行う前に基礎知識を覚えておきましょう。

 

中古一戸建ても購入すると、必ず不動産登記簿を作成する事になります。

 

一筆の土地または一個の建物ごとに、その物理的現状である表示に関する登記や、利権に関する登記を記録したものを登記記録といいます。

 

表示に関する登記は表題部に記録され、利権に関する登記は利権部に記録がされていきます。

 

1、表題部とはなにか。

 

表題部には、その土地の所在、地番、地目(土地の用途)、地積(土地の面積)等が登記されています。

 

一方、建物の表題部には、その建物の所在、地番、家屋番号、種類(住宅・店舗)、構造(例えば、「木造かわらぶき2階建て」等)、床面積が登記されています。

 

これらのほか、表題部には所有者の氏名が登記されますが、いったん所有者の保存の登記がされると、以降、所有者に関しては利権部で登記される為表題部の所有者の氏名は抹消されます。

 

2、表示に関する登記の性質

 

表示に関する登記は、原則として所有者に申請義務が課せられています。例えば、建物を建築したときは、所有者は一ヶ月以内に、建物の表題登記をしなければなりません。

 

もし、所有者が登記をしないときは、科料に処せられるとともに、所有者に変わって、登記官が職権で登記する事が出来るのです。

 

表示に関する登記は、原則として所有者が単独で申請します。

 

中古マンション購入前に見るポイント

 

中古マンション購入後のトラブルを経験した自分として、これから「中古マンションを購入しようとしている人」に対して言いたいことはと言えば、「中古マンションは仲介会社がいるところで売買した方がいい!」ということですね。

 

いや、やっぱり間に立ってくれる人がいないと、何か問題があった時の対処で頭を抱えますよ。中古マンションだけではないと思いますが、個人が売り出す高額の商品の場合には、ビジネスとして間に立ってくれる人がいないと、本当に面倒なことになるのですよね。

 

まあそれだけ「個人とのやりとり」には危険が含まれているということが言えるでしょう。お互いに良さそうな印象を抱いていても、お金が絡むことですからね。ですからこそ、仲介会社は必要な存在だと思うわけです。

 

そのように思うのは、まあ「中古マンションの購入を個人でやり取りしたから」なのです。私は購入した側であり、中古マンションの管理会社というものはありました。けれども、中古マンションの管理会社はあくまでそのマンションを管理しているだけの会社ですから、中古マンション物件の売買については携わっていないわけです。

 

個人でのやりとりで中古マンションを購入して、そして中古マンション購入後のトラブルも結局は最後まで個人間でのやりとりになりました。そして、元中古マンション物件のオーナーとは、おかげさまで険悪な感じになりました。

 

中古物件の配管劣化

 

中古マンション物件を購入した私側の主張としては、「配管が悪くなりすぎている!見学時には気がつかなかったけれど、住み始めたら匂いがひどい!なんとかして欲しい!(配管のリフォーム費用をいくらか持って欲しい。私は配管の劣化を知らされずに購入したのだから)」というものだったのですが、中古マンションの元オーナー側の主張はこのようなものでした。

 

「見学時や交渉時に確認しなかったのだから、配管に問題があってもそちらの責任。騙したつもりはない。もう売買契約は終了しているのだからリフォーム費用はこちらは一切出さない」という中古マンション物件の元オーナーの主張でした。いや、確認しなかった私に確かに落ち度があるのですが、しかしながら配管の状態を考えますと「知らなかったわけないだろう」と思われるものですからね。そしてまた、配管リフォームの費用を考えますと、「騙したんだから一部でも出せ!」というほどの金額です。クロス張替えレベルではありません。

 

そしてこれらのやり取りをすべて個人間で行いましたので、なんだかドッと疲れました。これで中古マンション売買に仲介会社が入ってくれていましたら、会社を通してのやり取りですから、ここまで消耗しないそうなのですが…。

 

それと、中古マンション購入後にトラブルにならぬように、隅々まで確認することです。とくに「配管」は意外と見落としがちです。オーナーに直接聞くなり、しっかりチェックするように。

新築一戸建ての購入

2014年10月17日 / 不動産購入

新築一戸建て購入の為の基礎知識

 

新築一戸建ての購入はとても慎重になる物です。

 

日本ではメインとなっている建売住宅を購入される方が多いと思います。ここで建売住宅とは何という方に向けて、ご説明します。

 

建売住宅とは、土地と建物が一緒に買うものだと考えて頂ければ想像し易いと思います。

 

現在では、土地のみを購入して購入した土地の上に建物を建てるのではなく、土地と建物がセットになった物が売買されています。

 

近年では、購入者が来てから建物の着工に入るケースが増えています。

 

耐震対策

 

建売住宅も最近ではしっかりとした工事で造られており、耐震対策等も丁寧な施行をされている特徴があります。

 

一昔前の建売住宅のイメージは現在ではほぼないでしょう。

 

ここで、まめ知識として不動産登記に関してご説明します。

 

日本の法律には不動産登記法があります。

 

不動産登記法とは、個々の土地や建物がどこにあり、それがどのような規模でどのような形なのか、といった現状を記録するとともに、誰が所有者で、誰の抵当権が設定されているかといった権利関係を明確に記録する物を登記簿と言います。

 

これらの記録によって、誰でも安心して不動産取引ができるとともに、固定資産税の課税の資料にもなってきます。

 

もちろんこの建売住宅を購入した際にも、不動産登記をして登記簿謄本が作成されます。

 

このような複雑な過程はすべて不動産業者が請負してくれますが、マイホームの購入を考えている方は登記簿等の基本知識を覚えて、住宅購入を進めて行きましょう。

 

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